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Incremento del salario mínimo genera ajustes en cuotas de administración de conjuntos residenciales en Colombia
El aumento del salario mínimo en un 23,7% a partir del 1 de enero de 2026 impactará directamente en las cuotas de administración de los conjuntos residenciales en Colombia, aumento que afectará principalmente los costos de vigilancia y aseo, según informó Mario Ramírez, presidente de la Federación Nacional de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas).
El ajuste en los recursos se debe a que más del 60 % del presupuesto operativo de estas copropiedades destina su gasto a vigilancia, seguida de aseo, mantenimiento y otros servicios. Ramírez explicó que aunque el Índice de Precios al Consumidor (IPC) cerró 2025 en un 5,10 %, las decisiones de incrementos para seguridad y limpieza se hacen directamente sobre el salario mínimo, justificando que limitar las alzas solo al IPC sería “irresponsable” dado el comportamiento de estos costos.
De acuerdo con la Ley 675 de 2001, cada conjunto residencial define sus aumentos mediante asamblea general de copropietarios, sin que exista un tope legal impuesto sobre el ajuste en relación al salario mínimo u otros índices. Expertos en propiedad horizontal como Germán Molano y Hernando Carrillo sostienen que esto responde a factores reales como remuneraciones, recargos, servicios públicos y mantenimientos obligatorios, proyectándose crecimientos en cuotas de hasta el 30 %.
Ante este panorama, Ramírez advierte que se podrían generar ajustes para evitar déficits financieros, situación prohibida por ley, incluyendo reducción de personal, eliminación de turnos extras o automatización de servicios, siempre con aprobación previa. La advertencia cobra mayor relevancia ya que en Colombia existen 14 millones de unidades urbanas bajo este régimen, siendo más sensible la situación en estratos 2 y 3.
El presidente Gustavo Petro manifestó la necesidad de revisar los incrementos y recomendó el uso del IPC en lugar del salario mínimo para contener los aumentos, además de recordar las utilidades de las empresas de seguridad. Mientras tanto, los propietarios tienen derecho a exigir transparencia mediante la presentación de actas y presupuestos antes de cualquier aumento aplicado.
Las familias que conviven en estas copropiedades enfrentan este ajuste desde enero, momento a partir del cual las finanzas familiares tendrán que asumir incrementos relevantes a pesar de no existir un límite normativo claro para estos aumentos. Las autoridades siguen monitoreando la situación en función de la equidad y la capacidad de pago de los sectores afectados.
